冯仑:回看香港房地产模式我们能学到什么?

  •   房地产一直以来都是热门线 周年之际,令人不禁想起了冯叔在 2002 年首倡的:房地产业要从「香港模式」转向「美国模式」。近年来,香港房企随着当地经济的发展不断升级,不可同日而语,今天我们跟着冯叔回首来看看,我们从香港房企中学到了什么?

      过去房地产开发企业,主要都是开发住宅,现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资…… 而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。

      拿商用不动产领域来说,部分房企已经进入了一种新模式——以售养租,卖掉一部分,然后留下一部分用于出租,以租带动资金回流。再加上银行业的支持,出租经营到一定阶段,用经营型贷款把钱再拿回来。

      这是当年香港房企做过的事情。一开始它们也是只做住宅,后来随着香港的发展,它们开始把住宅和商用进行配合,发展到了「社区性商业」阶段,商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主,和住宅关系很密切,所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅,来支撑商用发展。

      但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化,人均P (国内生产总值)到达 1.5 万美元之后,这个模式就会放慢速度,甚至停下来,然后进入下一个模式:轻资产模式。

      举个例子,一个轻资产模式做得很好的企业,2/3 的资产都是管理资产,它们提供1/3 的净利润,而剩下 1/3 的直接投资资产则提供了 2/3 的净利润。

      它有十几只基金,有纵向、也有横向的投资,通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合,最终使它获得超高的资本回报率——是在亚洲上市的大型房产公司当中最高的。

      轻资产模式其实是「美国模式」的亚洲版。在美国,企业不是用自己的钱买地,它们会在和洽谈之后,成立一个基金去买地,企业作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目,仍然采取这个模式。在美国模式下,企业直接投资比例更低,连管理资产的 1/3 都不到。

      再往上,我还看到了美国的房地产信托资金支付模式,在轻资产模式的基础上又跟黑石集团做了一笔交易,一次性给它 390 亿美元的写字楼。

      为什么房地产行业的这些改变和创新会在这个节点发生?就像人类为什么是 20 岁结婚,25 岁生小孩,而不是 5 岁?这里面有三个必然性。

      在人均 P 达到 8000 美元之前,我们首先要解决的是住的问题,顾不上开发度假村、写字楼、购物,所以这个时候,住宅几乎就等于房地产。

      但是现在中国人均 P 已经超过 8000 美元,房子有了,住得踏实了,就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便。于是社区性商业开始出现了,围绕几个住宅区或是一个大型住宅区的街铺、购物中心需求将会非常旺盛——美国上市的商用不动产中,市值第一位的就是购物中心。

      等到购物中心满足了大家,移动、创业、金融服务需求又会越来越强烈,写字楼里面的人越来越多,对高档写字楼的需求也开始增多。创业的人开始多了,闲钱多了,买的东西从必需品变成奢侈品,所以高级购物中心、酒店也出现了。

      房地产行业的下游为制造业,到中游变成服务业,上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模,只要围绕这些进行创新,在制造业中就一定会胜出。

      服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要,但是如果技巧不好,比如推个油把凳子砸到客人脸上,怎么道歉也得不到小费。

      在服务业这个领域里,估值的模型已经变了,核心指标变成了每平方米的回报率,而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家这样的一套。

      第三,中国市场经济的金融和金融制度发生了变化,使得轻资产模式等美国模式能够越来越容易在中国。现在很多公司抱怨说房地产不好做,赚不了钱;但一些专业性强、历史的公司,却过得很好,完全不差钱。

      事实上,如果按照我刚才讲的创新逻辑去看,现在的房地产行业真不缺钱,直接融资在大规模地进入房地产市场,其中光是信托资金就从民间吸取了一万多亿。但是这些钱很少用在第一阶段的制造业,如果你还在这一阶段,是闻不到香味的。

      到了第二和第三阶段,一些已经在做私募基金的企业,就会发现钱并不是问题,问题在于专业能力,企业能不能做到眼光好、手艺好、服务好,因为直接融资的投资人要求比银行更挑剔。

      从制造业到服务业、再到金融业,每个阶段的创新重点不一样,所以企业要选择好自己的,清晰地认识到属于自己的阶段战略,这很重要。因为,按照我们前面讲的行业规律,房地产行业实际上还处在盛夏,将来的还很长,我们的好日子也才刚刚开始。

      未来,住宅仍然是中国长期发展的重点。中国人均住房面积从之初的 1.9 平米发展到现在的 30 平米,已经接近日本,但我们仍然忧心大家买不起房。

      这个话题放在行业的大规律中来看,要等人均 P 提高到 8000 美元时才能解决,因为那时人们所有的温饱、基本生活需求等问题都已解决。

      在全世界,所有人均 P 达到 8000 美元的地区,人均住房面积都可以达到 35-40平米。现在中国人均 P 超过 1 万美元的城市已经有 10 个以上,如果再发展 10 年,县城人均 P 将由 4000 美元上升到 6000-7000美元,省会城市则会超过 8000 美元,那时住宅问题这个社会话题就要退位了。

      “冯仑风马牛”是冯仑唯一号。首推全新公脱口秀和独家专栏,冯仑用“浅入深出”、“似非而是”的方式,聊风马...